Köpa stuga i fjällen för att hyra ut

Är det lönsamt eller åtminstone ekonomiskt hållbart att köpa stuga i fjällen för att nyttja själv och hyra ut? Detta är en fråga vi grottade ner oss i eftersom vår familj har blivit förälskade i Sälen som resmål; Inte bara för vinteraktiviteterna så som snowboard- och skidåkning, utan även de fantastiska somrarna och höstarna. Svenska Fjällen skriver om några av alla de saker man kan göra i Sälenfjällen under de olika årstiderna så vill du veta mer om dessa aktiviteter rekommenderar jag ett besök. Men nu fokuserar vi på den ekonomiska delen och om det är lönsamt att köpa stuga i fjällen ämnat för att primärt hyra ut.

Grundtänket är att det måste vara smidigt att hyra ut. De flesta människorna bor inte nära Åre eller Sälen som är våra populäraste skidorter, och kan således inte lämna ut nycklar, skruva i en lampa etc i tid och otid. Även om man lejer ut allt man kan så som förvaltning, uthyrning och vaktmästeri, får man räkna med att det ändå tar lite tid.

Uthyrningsavtal via Skistar

Givet dessa förutsättningar har jag undersökt hur det ser ut om man har ett uthyrningsavtal med Skistar som är en av de aktörer som finns både i Sälen och i Åre. Det finns såklart fler aktörer men Skistar är klart störst. De sköter allt när det kommer till uthyrningen: Allt från prissättning, bokning, ge ut nycklar, städkontroll, vaktmästeri, reparation. All denna service kommer givetvis inte kostnadsfritt, utan Skistar tar närmare 30% i provision. Samtidigt finns det små möjligheter att från t.ex. Stockholm, sköta allt detta själv utan då är det skönt att ha någon på plats som löser allt praktiska samt annonsering, bokningar m.m.

När något går sönder

I uthyrningsavtalet ingår det att Skistar står för kostnaderna om en hyresgäst har sönder någonting så det är täckt. Dock får stugägaren själv bekosta sådant som slits så räkna med att ha med målarpenseln och lite andra verktyg för att fixa till stugan när du väl är där. Även vitvaror har som bekant en begränsad livslängd, men skulle tex kylskåpet gå sönder under en uthyrning behöver du inte kasta dig in i bilen och köra till stugan för att fixa nytt, utan detta kan Skistar lösa mot viss ersättning.

Räkneexempel

Nedan följer ett räkneexempel från ett objekt som legat ute på Hemnet. Jag använder mig av uppgivna möjliga intäkter till grund för kalkylen. I beräkningarna har jag valt att se de obligatoriska amorteringarna på bolånet som ett sparande, så även om man bör gå X kr i vinst betyder inte detta att hushållskassan kommer att öka med detta.

Ekonomi
Köpeskilling: 2 950 000
Boränta: 1.5%
Kontantinsats (15%): 443 000
Lån (85%): 2 507 000

Intäkter före skatt
130 000 -140 000 (efter Skistars provision. Jag räknar på den lägre siffran)

Kostnader
Räntekostnad efter avdrag: 26 000
Månadshyra: 47 000
Slitage/reparation (uppskattat): 17 000
Försäkring: 500
Årlig tvätt av sängtextilier samt storstädning: 5000
Tot: 95 500

Skatt på intäkter
Man får göra ett schablonavdrag på 40 000 kr som gäller per bostad och per år. Utöver detta får man göra avdrag enligt följande:

  • om villa eller fritidshus: avdrag med 20% av hyran
  • om bostadsrätt eller hyresrätt: avdrag för månadsavgiften

Notera att om överlåtelsedatum är annat än den 1/1, delas avdraget mellan köpare och säljare för det året. T.ex. var överlåtelsedatum 1/8, har säljaren rätt att använda 7/12 och köparen 5/12 av avdraget.

Intäkt: 130 000
Avdrag för månadsavgift 47 000
Schablonavdrag 40 000
Beskattningsbar inkomst 58 000
Skatt 30% 17 400
Intäkt efter skatt 112 600
Vinst 17 100

Den här siffran beror främst på kostnaden, vilket, utöver räntekostnaderna, är slitaget och eventuella reparationer, samt hur mycket som faktiskt hyrs ut.

Aspekter att tänka på innan du köper din fjällstuga

Om man är intresserad av en nyproduktion bör man tänka på att inga inventarier ingår och detta kan bli en ganska hög summa innan man har bockat av allt på uthyrningsförmedlarnas lista. Dessutom kräver det lite extra arbete med alla beslut som ska fattas och lite krångel med att få dit alla möbler, garderober, köksutrustning osv till Fjällen. Det finns så klart firmor som kan bistå med detta så att dittmarbete minimeras, men man bör ta höjd för det i budgeten.

En ökning i boräntan kommer direkt att slå på den förväntade vinsten. Bara en höjning från 1.5 till 2% innebär i vårt exempel att kostnaderna ökar med 9000 kr och därmed slutar vinsten på 8 000kr.

Jag har inte tagit höjd för att använda stugan själv. Detta går alldeles utmärkt, Skistar tillåter upp till fem veckor under högsäsong. Dock kommer detta att slå på den förväntade vinsten om stugan hade kunnat bli uthyrd den tiden. Sen kan man se det som att familjen får ett billigt boende under sin skidvecka.

Slutsats: Ska man investera i att köpa stuga i fjällen?

Sammanfattningsvis är det ingen klockren investering om man vill ha ett kassaflöde från stugan. Jag har uppskattat slitaget som det alltid svårt att ge en prognos för. Det beror givetvis mycket på hur skicket är vid överlåtelse men också en del tur eller otur. Skistar kommer som sagt att ersätta om gästerna tar sönder någonting under tiden de bor i stugan, men om något sker pga slitage får man själv stå för det. Som stugägare får man också räkna med lite jobb den tiden man bor i stugan för att t.ex. bättra på med lite färg där det blivit slitet eller något annat småfix. I kalkylen har vi inte tagit hänsyn till amorteringskravet alls. Jag ser det som ett sparande och tar man med det i kalkylen går det inte ihop alls.

9 000 kr på investeringen på 443 000 ger en direktavkastning på endast ca 2%. Jämför med OMXS30 genomsnittliga direktavkastning på ca 3-4% så är det inte mycket att hurra för.

Om vi bortser från kassaflödet och istället ser långsiktigt på det blir det mer intressant. Allt kan hända på bostadsmarknaden men om vi antar en lång tidshorisont samt att bostadens värde följer med inflationen på ca 1.5% har vi något som vi kan jobba med. En bostadskrasch kan givetvis inträffa men iom ett positivt kassaflöde (enligt kalkyl) kan man rida ut stormen, givet att man inte måste få loss kapital och blir tvingad att sälja i en dipp. I kalkylen har vi tagit full belåning på 85% och därmed har vi vår hävstång. Bostadens värde förväntas öka med ca 44 000 kr första året, vilket ger en direktavkastning på ca 10% räknat på kontantinsatsen.

Att köpa stuga i fjällen kan man som ni ser, räkna på lite olika sätt, mycket beroende på vad som är viktigt för dig. Är det kassaflödet, långsiktig värdeökning, eller ett sätt att finansiera familjen outdoor/skidsemester?

Lämna en kommentar