Innehåller annonslänkar
Är det lönsamt eller åtminstone ekonomiskt hållbart att köpa stuga i fjällen för att nyttja själv och hyra ut? Detta är en fråga vi grottade ner oss i eftersom vår familj har blivit förälskade i Sälen som resmål; Inte bara för vinteraktiviteterna så som snowboard- och skidåkning, utan även de fantastiska somrarna och höstarna.
Svenska Fjällen skriver om några av alla de saker man kan göra i Sälenfjällen under de olika årstiderna så vill du veta mer om dessa aktiviteter rekommenderar vi ett besök. Men nu fokuserar vi på den ekonomiska delen om det är lönsamt att köpa stuga i fjällen ämnat för att primärt hyra ut.
Ett bostadsköp börjar med att ha det ekonomiska klart. Hypoteket ger samma ränta till alla och du slipper förhandla med banken
Grundtänket är att det måste vara smidigt att hyra ut. De flesta människorna bor inte nära Åre eller Sälen som är våra populäraste skidorter, och kan således inte lämna ut nycklar, skruva i en lampa etc i tid och otid. Även om man lejer ut allt man kan så som förvaltning, uthyrning och vaktmästeri, får man räkna med att det ändå tar lite tid.
Uthyrningsavtal via Skistar
Givet dessa förutsättningar har vi undersökt hur det ser ut om man har ett uthyrningsavtal med Skistar som är en av de aktörer som finns både i Sälen och i Åre. Det finns såklart fler aktörer men Skistar är klart störst. De sköter allt när det kommer till uthyrningen: Allt från prissättning, bokning, ge ut nycklar, städkontroll, vaktmästeri, reparation.
Vad tar Skistar för att hyra ut?
All denna service kommer givetvis inte kostnadsfritt, utan Skistar tar ca 30% i provision. Samtidigt finns det små möjligheter att från t.ex. Stockholm, sköta allt detta själv utan då är det skönt att ha någon på plats som löser allt praktiska samt annonsering, bokningar m.m.
När något går sönder
I uthyrningsavtalet ingår det att Skistar står för kostnaderna om en hyresgäst har sönder någonting. Dock får stugägaren själv bekosta slitage så räkna med att ha med målarpenseln och lite andra verktyg för att fixa till stugan när du väl är där. Även vitvaror har som bekant en begränsad livslängd, men skulle tex kylskåpet gå sönder under en uthyrning behöver du inte kasta dig in i bilen och köra till stugan för att fixa nytt, utan detta kan Skistar lösa mot viss ersättning.
Räkneexempel
Nedan följer ett räkneexempel från en bostadsrätt som legat ute på Hemnet. Vi använder oss av uppgivna intäkter till grund för kalkylen men ring gärna aktören som stugan hyrs ut av för att kontrollera siffrorna. I flera fall tycker vi att hyresintäkterna som mäklaren uppgivit sett höga ut. I beräkningarna har vi valt att bortse från ev amortering, varför de inte är med i kalkylen.
Ekonomi | |
Köpeskilling | 3 000 000 |
Boränta | 1.5% |
Kontantinsats (15%) | 450 000 |
Lån (85%) | 2 550 000 |
Hyresintäkter (150' - 160' brutto | 150 000 |
Kostnader | |
Räntekostnad efter avdrag | 26 775 |
Uppskattad slitage/reparation | 18 000 |
Försäkring | 500 |
Månadsavgift | 47 000 |
Årlig tvätt av textilier samt storstädning | 5 000 |
Tot | 97 275 |
Skatt på intäkter
Man får göra ett schablonavdrag på 40 000 kr som gäller per bostad och per år. Utöver detta får man göra avdrag enligt följande:
- om villa eller fritidshus: avdrag med 20% av hyran
- om bostadsrätt eller hyresrätt: avdrag för månadsavgiften. Avdraget beror på hur stor yta du hyr ut, och lång tid du hyr ut bostaden.
Notera att om överlåtelsedatum är annat än den 1/1, delas avdraget mellan köpare och säljare för det året. T.ex. var överlåtelsedatum 1/8, har säljaren rätt att använda 7/12 och köparen 5/12 av avdraget.
Vinst | |
Intäkt efter avdragen provision | 150 000 |
Kostnader | 97 275 |
Vinst (brutto) | 52 725 |
Läs gärna artikeln Fjällstuga som investering – vad tjänar man? , där vi går igenom siffrorna i detalj för vår stuga som vi investerat i och hyr ut via Skistar.
Aspekter att tänka på innan du köper din fjällstuga
Vid nyproduktion bör man tänka på att inga inventarier ingår, vilket kan bli dyrt innan man har bockat av allt på uthyrningsförmedlarnas lista.
En ökning i boräntan kommer direkt att slå på den förväntade vinsten. Bara en höjning från 1.5% till 2% innebär i vårt exempel att kostnaderna skulle öka med nästan 9000 kr och slå direkt på vinsten. Jobba för att hitta den lägsta bolåneräntan för dig.
Zmarta låter flera olika långivare tävla om att ge dig det bästa alternativet – på bara en kreditupplysning
Kalkylen har inte tagit höjd för att använda stugan själv, vilket går alldeles utmärkt, Skistar tillåter upp till fem veckor under högsäsong. Dock kommer det påverka vinsten, om stugan hade kunnat bli uthyrd den tiden. Sen kan man se det som att familjen får ett billigt boende under sin skidvecka.
Sänk kostnaderna, öka vinsten
Vad finns det att göra för att öka vinsten så att kalkylen ser mer attraktiv ut? Förutom det klassiska att sänka bolåneräntan kan man oftast välja hur mycket eller lite jobb man vill göra själv, tex vid den årliga storstädningen.
Sänk bolåneräntan – Var aktiv och jämför vilken ränta du kan få hos andra banker. Det kan vara värt att blicka bortom storbankerna och kontrollera vilken ränta t.ex. Hypoteket som är en av uppstickarna som brukar ha väldigt attraktiva bolåneräntor.
Gör mer jobb själv – För att ytterligare sänka kostnaderna kan man försöka göra mer jobb själv, t.ex. storstäda själv. Man kan då få RUT-avdrag som ger 50% avdrag.
Slitage
I kalkylen har jag uppskattat slitaget som det alltid svårt att ge en prognos för. Det beror givetvis mycket på hur skicket är vid överlåtelse men också en del tur eller otur. Skistar kommer som sagt att ersätta om gästerna tar sönder någonting under tiden de bor i stugan, men om något sker pga slitage får man själv stå för det.
Som stugägare får man också räkna med lite jobb den tiden man bor i stugan för att t.ex. bättra på med lite färg där det blivit slitet eller något annat småfix.
Glöm inte Hemförsäkring/Fritidsförsäkring! Insplanet hjälper till med att jämföra, köpa och byta försäkringsbolag.
Slutsats: Ska man investera i att köpa stuga i fjällen?
Sammanfattningsvis är det flera aspekter att ta in om man vill köpa stuga i fjällen främst pga ekonomin. ca 53 000 i vinst på investeringen om 450 000 ger en direktavkastning på ca 12%. Tänk dock på att detta är brutto och man behöver skatta på intäkten.
Jämför med OMXS30 genomsnittliga direktavkastning på ca 3-4% ser det bra ut men jämför man nettobelopp kommer att vara lägre än vad Stockholmsbörsen avkastning i genomsnitt (drygt 10%).
Om vi utöver kassaflödet ser på den långsiktiga värdeutvecklingen på stugan blir det än mer intressant. Allt kan hända på bostadsmarknaden men om vi antar att bostadens värde över tid följer med inflationen (räknat på 2%), blir det 60 000 kr första året, vilket ger en direktavkastning på ca 13% (hänsyn till mäklaravgifter och skatt har ej tagits).
Därmed avkastar stugan totalt ca 113 000 kr (uthyrning+värdeutveckling) första året
Total avkastning på eget kapital ca 25% brutto
Att köpa stuga i fjällen kan man som ni ser, räkna på lite olika sätt, mycket beroende på vad som är viktigt för dig. Är det kassaflödet, långsiktig värdeökning, eller ett sätt att finansiera familjens outdoor/skidsemester som är det primära fokuset?
Äger ni stuga idag, eller är det en hypotetisk situation? Jag går själv i samma tankar med liknande fastigheter.
Hej Aktiekemisten och tack för din fråga. Vi äger två stugor i Sälen som vi hyr ut. Letar du i Sälen eller vilket område är aktuellt?
Intressant. Skulle vara kul att läsa ett inlägg om hur det har sett ut med intäkter därifrån under ett år. Jag kommer nog i första hand leta i Idre.
Hej! Vi planerar att publicera lite siffror imorgon, så håll utkik!
Skulle vara grymt kul att få se lite verkliga siffror från din uthyrning
Hej Mattias! Har du kollat in inlägget Fjällstuga som investering – vad tjänar man?
Hej!
Hur ser ni på de ökade bolåneräntornas effekt på ägandet av fjällstuga? Ni kanske iofs har bunden ränta. Tänker att det kanske inte längre blir lönsamt som investering, med tanke på att räntan tros öka till 4 %. Samtidigt som det förstås finns risk för prisfall med anledning av detsamma.
Hej Elisabeth och tack för din mycket relevanta fråga så här i inflations- och räntehöjningstider. Prisfall på boendet tänker vi inte så mycket på av den anledningen att vi äger boendet på lång sikt, men det är klart något man som potentiell köpare bör ta i beaktning och se på sin investeringshorisont. Helt klart kommer högre kostnader till följd av högre ränta att pressa vinsten och det blir inte en lika bra affär så det gäller att räkna räkna räkna innan man slår till.
Jag skulle säga att för oss räcker det att gå 1-2 år tillbaka för att se att våra intäkter var betydligt lägre då. Inför säsongen 21/22 höjde Skistar priserna och i kombination med att vi hade en hög beläggning ökade intäkterna, dock med högre kostnader pga högre räntor.
Vid 4% ränta, något lägre intäkter än tidigare, samt förmodad höjd bostadsrättsavgift till följd av högre ränte- och elkostnader tror vi att vi kommer att göra ett nollresultat. I prognosen har vi samtidigt gjort reservationer för slitage och reparationer.
Det skall tilläggas att detta är vår personliga prognos där mycket är ovisst och Skistar själva menade att prognosen framåt är osäker just med tanke på risken om vi går in i en lågkonjunktur. Då kan nog beläggningen bli klart lägre samt att prishöjningarna uteblir. Skulle det bli en djup lågkonjunktur torde räntan sänkas och elpriserna falla.
Just nu ser iaf bokningsläget fantastiskt bra ut inför säsongen 22/23, men det är klart att det kan komma avbokningar. Ja det är mycket att ta in, men något som vi inte nämnt är värdet på gratis boende de veckor man själv nyttjar att vara i stugan.