Inför att man ska köpa ny bostad finns mycket att sätta sig in i, speciellt kring bostadslån och amortering. Vad innebär amorteringskravet och skuldkvot, vilka regler gäller och hur kan man optimera sina lån?
Amorteringskravet under Coronapandemin
Under Coronapandemin införde Finansinspektionen en tillfällig amorteringspaus för att dämpa den finansiella osäkerheten. Amorteringspausen innebar att man tillfälligt kunde få bolånet amorteringsfritt.
Nu kan Finansinspektionen konstatera att arbetslösheten inte blev så illa som man först trodde, samt att det förväntade boprisfallet aldrig inträffade. Så från och med den förste september 2021 är amorteringskravet tillbaka.
Vad amorteringskravet innebär i detalj ska vi försöka reda ut samt ge några exempel och tips på vägen på vad man bör tänka på när man tar nya lån eller utökar ett befintligt.
Vad innebär amorteringskravet?
Amorteringskravet har en del aspekter att ta hänsyn till när man köper ny bostad eller lånar på sitt befintliga hus. En av dessa är belåningsgraden:
- Belåningsgrad över 70%: Krav att amortera 2% per år
- Belåningsgrad under 70%: Krav att amortera 1% per år
- Belåningsgrad under 50%: Inget krav att amortera
Utöver vilken belåningsgrad man har måste man även ta hänsyn till skuldkvoten. Har man en skuldkvot som är högre än 4,5, måste man amortera ytterligare 1%, utöver den amortering som räknats fram utifrån belåningsgraden.
Skuldkvoten = Bolånet / Hushållets bruttoinkomster per år
Belåningsgrad = Bolånet / bostadens värde
Tänk på att man bara får omvärdera sitt boende var femte år..
För- och nackdelar med amorteringskravet
Anledningen till varför man införde amorteringskravet var att dämpa belåningsgraden i stort i Sverige. Dock har det gett höga hinder för förstagångsköpare som inte har gjort bostadskarriär och har en vinst med sig från tidigare boende som kan läggas in i det nya boendet.
Amorteringskravet- Två scenarion
Lägenhet
Köpeskilling lägenhet: 3 000 000
Insats: 15%, dvs 450 000 kr.
Belåningsgrad 85%
Enligt kravet på belåningsgrad ska hushållet amortera 2% (belåningsgrad över 70%).
Hushållets bolån (skulden) är alltså 2 550 000
Hushållets inkomster är totalt 60 000 brutto /mån = 720 000 /år vilket ger en skuldkvot på 3.5 (bolånet / inkomster)
Eftersom skuldkvoten är lägre än 4.5 behöver man bara amortera utifrån belåningsgraden vilket skulle bli 2% årligen.
Villa och sommarhus
Köpeskilling villa: 5 000 000
Insats: 15%, dvs 750 000 kr.
Belåningsgrad 85%
Enligt kravet på belåningsgrad ska hushållet amortera 2% (belåningsgrad över 70%).
Hushållet har sedan tidigare ett sommarhus med en skuld på 1 000 000. Denna påverkar inte amorteringskravet baserat på belåningsgraden på villan, men kommer att ha en negativ påverkan på skuldkvoten. Se exempel nedan.
- Hushållets bolån för villan är alltså 4 250 000
- Hushållets bolån för sommarhuset är 1 000 000
- Total skuld är alltså 5 250 000
Hushållets inkomster är totalt 82 000 brutto /mån = 960 000 /år vilket ger en skuldkvot på strax under 5.5 (bolånet / inkomster).
Eftersom skuldkvoten är över 4.5 omfattas hushållet av den extra amorteringsnivån på 1% utöver det som är uträknat från belåningsgraden (2%). Det betyder med andra ord att det nya lånet för villan behöver amorteras med 3%.
Hur kan man optimera?
Om lånesumman är fast går det då att optimera för att få ett bättre utgångsläge med lägre belåningsgrad och lägre skuldkvot?
Disclaimer: Reglerna kring skuldkvot och belåningsgrad finns av en anledning och fungerar som ett skydd mot alltför hög belåning. Optimeringsstrategierna här ska inte ses som ett sätt att kringgå detta skydd utan som tips om man ligger precis på gränsen. Lån ska tas med omsorg och eftertanke och amortering är inte av ondo.
Just när det handlar om belåningsgraden finns det egentligen två saker man kan göra:
1) Lägg in en större insats, alltså låna mindre.
2) Låna på annat objekt om man har. I exempel 2 finns till exempel en sommarstuga. Kan man flytta över en del av lånet dit, dvs låna på sommarstugan för att använda till köpet av villan? Kanske ligger man en bit under 50% belåning på denna och skulle kunna låna upp till 50%? Då påförs inget amorteringskrav på lånet på sommarhuset men man sänker belåningsgraden på lånet till villan.
När det handlar om skuldkvoten måste man öka sina inkomster. Så vad räknas som bruttoinkomst? Så här skriver Finansinspektionen:
“Med bruttoinkomst (inkomsten före skatt) avses som utgångspunkt den förvärvsinkomst som fastställts av Skatteverket. Utöver det kan bankerna räkna med andra inkomster som de bedömer är säkerställda och varaktiga, som studiebidrag, barnbidrag, löneförhöjningar etc. Även kapitalinkomster som är säkerställda och varaktiga kan räknas med. Det är bankerna som ska göra bedömningen om inkomsten är säkerställd och varaktig.”
Finansinspektionen
Dessa meningarna är speciellt intressant om man vill optimera: “andra inkomster som de bedömer är säkerställda och varaktiga” samt “kapitalinkomster som är säkerställda och varaktiga kan räknas med”.
Säkerställda och varaktiga inkomster
Nyckelorden är “säkerställda och varaktiga” och här gäller det att ta en diskussion med banken för att höra hur de tolkar Finansinspektionens direktiv.
Här är några exempel på kapitalinkomster för att höja hushållets totala inkomster:
- Hyra ut fritidshus
- Hyra ut prylar
- Aktie-, fond-, eller P2P-portfölj
Utöver kapitalinkomster kan man skaffa sig en sidoinkomst som ger inkomst av tjänst, dock är de kanske inte lika passiva som exemplen ovan utan kräver en större aktiv insats av en.
Vi har flertalet mer eller mindre passiva inkomster. Det skapar en trygghet att ha flera sidoinkomster som ekonomin vilar på.
Om du har ett större kapital (till exempel en fondportfölj eller aktier som betalar utdelning), kan det vara värt att höra med banken om de kan räkna med en del av det.
Här skiljer det sig mycket mellan olika banker vad de har för policys. De flesta räknar bara på inkomst av tjänst för att göra det enkelt för sig men det kan vara värt att kolla runt om man balanserar på skuldkvotsgränsen.
Fördelar med att sänka skuldkvoten
Förutom den uppenbara fördelen att undvika ytterligare 1% amorteringskrav genom att komma under 4.5 i skuldkvot, så finns det fler fördelar. Bankerna har även ett tak på hur mycket man får låna och många gånger ligger det kring 5 eller 5.5 gånger årsinkomsten. Vissa banker säger sig också ha individuell gräns så där får man ta en diskussion med banken.
Vill man köpa till exempel en dyrare fastighet eller en sommarstuga bör man räkna på vilken skuldkvot man får efter det nya lånet. Ligger man på gränsen kan det alltså vara idé att se hur man kan höja sin inkomst för att på så sätt få en lägre skuldkvot – eller köpa ett billigare objekt.