Vad är KALP, kvar att leva på-kalkyl?

Hur mycket får man låna till sin bostad? När man ansöker om bolån, räknar bankerna på en så kallad Kvar Att Leva På-kalkyl, KALP för att avgöra hur mycket du får låna. Vad är KALP och vilka aspekter tar banken hänsyn till när den räknas ut? Nedan försöker vi bena ut begreppet.

Vad är KALP och hur används den

Kort sagt, KALPen används av bankerna vid bedömning av betalningsförmåga. När bankerna räknar på om man får låna till bostaden räknar de på den så kallade KALPen, Kvar Att Leva På-kalkylen. Här bedöms hushållets betalningsförmåga utifrån olika parametrar och bland annat använder de sig av en så kallad kalkylränta för att beräkna bolånekostnaden. Även andra utgifter räknas med för att se om inkomsterna kan förväntas vara högre än utgifterna även vid beviljat bolån -kort sagt att hushållet inte kommer att gå back.

Till de andra utgifterna som räknas med hör till exempel driftkostnader, övriga lån och amortering och schablonbelopp för att täcka upp för övriga levnadskostnader. Summan av allt detta räknas av mot inkomsterna för att se om hushållet klarar den nya utgiften bolånet medför.

KALP = Inkomst – Schablonbelopp för levnadskostnad – Driftkostnader – Amorteringar – Räntor

Målet här är att resultatet inte ska bli negativt för då klarar hushållet uppenbart inte att låna så mycket som man önskar.

För att bankerna ska bevilja ett bolån får man normalt sett inte ha ett underskott i kalkylen. Finansinspektionen skriver i sin KALP-beräkning att bankerna kan ge undantag om
låntagaren har stora övriga tillgångar eller ytterligare inkomster som inte har tagits
med i kalkylen. Andra skäl till undantag kan vara låg belåningsgrad eller att en del
av lånet är tillfälligt (en så kallad överbryggningskredit).

Går ekvationen inte ihop? Nedan skriver vi om de olika delarna i beräkningen av KALPen och vad det kan finnas för möjligheter att påverka resultatet.

Inkomst

Inkomsten är den enda faktor som står på plussidan i ekvationen och ska ensam väga upp resterande faktorer. Så vad räknas då som inkomst? Så här skriver Finansinspektionen om inkomst när man ska räkna ut skuldkvoten inför att räkna ut krav på amortering:

“Med bruttoinkomst (inkomsten före skatt) avses som utgångspunkt den förvärvsinkomst som fastställts av Skatteverket. Utöver det kan bankerna räkna med andra inkomster som de bedömer är säkerställda och varaktiga, som studiebidrag, barnbidrag, löneförhöjningar etc. Även kapitalinkomster som är säkerställda och varaktiga kan räknas med. Det är bankerna som ska göra bedömningen om inkomsten är säkerställd och varaktig.”

Finansinspektionen

Dessa meningarna är speciellt intressant om man vill få en bättre kalkyl: “andra inkomster som de bedömer är säkerställda och varaktiga” samt “kapitalinkomster som är säkerställda och varaktiga kan räknas med”.

Nyckelorden är “säkerställda och varaktiga” och här gäller det att ta en diskussion med banken för att höra hur de tolkar Finansinspektionens direktiv.

Här är några exempel på kapitalinkomster som banken skulle kunna räkna in i hushållets totala inkomst om de kan bedömas som säkerställda och varaktiga:

• Uthyrning av fritidshus
• Uthyrning av prylar
• P2P-portfölj

Utöver kapitalinkomster kan man skaffa sig ett extraarbete som ger en sidoinkomst att räkna med i den totala inkomsten. Dock kräver detta en större aktiv insats och kan vara svårt att få in i schemat. Men kanske finns en hobby som man skulle kunna få in lite pengar på?

Vi har flertalet mer eller mindre passiva inkomster som vi skrivit om tidigare. Dessa sidoinkomster skapar både en trygghet och har en positiv effekt på KALPen.

Om du har ett större kapital (till exempel en fondportfölj eller aktier som betalar utdelning), kan det vara värt att höra med banken om de kan räkna med en del av det.

Här skiljer det sig mycket mellan olika banker vad de har för policys. De flesta räknar bara på inkomst av tjänst för att göra det enkelt för sig men det kan vara värt att kolla runt om man balanserar på gränsen för att få kalkylen att gå ihop.

Glöm inte att eventuella barnbidrag och liknande räknas in i hushållets totala inkomster.

Eftersom det är nettopengar som man räknar på måste även inkomstskatt dras bort. Skatten beräknas utifrån den genomsnittliga kommunal- och landstingsskatten i hela landet. Därefter tas hänsyn till statlig inkomstskatt, grundavdrag och jobbskatteavdrag.

Schablon för levnadskostnad

Dessa schablonkostnader relaterar till vad det kostar att leva. Hur högt belopp man räknar med varierar mellan bankerna. Finansinspektionen konstaterar i sin bolåneundersökning 2020 att den grundläggande schablonen för en ensamboendes levnadskostnader varierar mellan 6 000 och 10 200 kronor hos olika banker.

Finansinspektionens schabloner grundar sig på bankernas genomsnittliga schablonkostnader och det är också dessa värden som vi fortsatt använder i inlägget.

Ensamstående 9900 kr + 3700 per barn

Par 17 200 + 3700 per barn

En familj med två vuxna och två barn har alltså en schablonkostnad på 24 600 kr.

Driftkostnader

För att räkna ut driftkostnader för boendet använder banken återigen schablonbelopp, 4000 kr i månaden för småhus och 3100 kr för bostadsrätt.

Amorteringar

De amorteringar som ligger till grund för lån och eventuella tidigare lån läggs med i kalkylen. Om man har tagit studielån från CSN ska man även räkna in den amorteringen här.

Räntor

Hit räknas även andra lån in, till exempel om man har andra bostadslån sedan tidigare. För att beräkna räntan för dina bolånekostnader använder man dock inte din verkliga ränta utan en betydligt högre ränta, den så kallade kalkylräntan.

Kalkylränta är den ränta som banken använder i syfte för att ”stress-testa” hushållets ekonomi och se om man skulle klara en kraftigt höjd ränta. Det är ett krav att hushållets ekonomi har förutsättningar att klara denna höjda utgift för att man ska få lånet. Även om bolåneräntorna ligger på 1 – 1.5% så räknar bankerna med räntor på upp till 7.5% för att se om man kan få bolån.

Kalkylränta

Kalkylräntan är alltså viktig del när man ska ansöka om lån eftersom den sänker Kvar att leva på-kalkylen och en för låg KALP i förlängningen kan sätta stopp för det där husköpet eller vad man nu vill låna till.

En sänkt kalkylränta skulle alltså göra att KALPen ökar och därmed göra det lättare att få lån. Speciellt stor effekt har det såklart om man ligger precis på gränsen, vilket många av förstagångsköparna av hus gör.

Det vi tycker är riktigt intressant här är att detta inte är en fast ränta, utan att den varierar beroende på vilken bank man söker lån hos. Detta innebär rent krasst att du kan få avslag på din låneansökan hos en bank med hög kalkylränta men få samma låneansökan beviljad hos en annan bank med lägre kalkylränta trots att du presenterar samma inkomster och utgifter.

Kalkylränta hos olika banker

I listan nedan visas kalkylräntan för en rad olika banker (uppgifter hämtade i Augusti 2021).

Skuldkvot

Det finns fler aspekter än bara kalkylräntan som banken tar hänsyn till när de räknar på bolån. Vi har nämnt flertalet konkreta parametrar med schabloner som används men även bruttoinkomsten i förhållande till storleken på lånet, det så kallade skuldkvotstaket, räknas in och påverkar kalkylen.

Skuldkvoten påverkar hur mycket hushållet måste amortera och en högre amortering bidrar negativt till KALPen. Hur mycket man måste amortera är i första hand baserat på belåningsgraden, men även skuldkvoten påverkar. Har man en skuldkvot över 4.5 måste man amortera ytterligare 1%.

Dessutom har de flesta banker ett tak på hur stor skuldkvoten får vara. De flesta banker har ett individuellt maxtak men några ligger kring 5 gånger bruttoinkomsten på årsbasis.

Nedan visas en tabell med vilken skuldkvot olika banker har satt som max enligt uppgifter som Di har sammanställt:

Vad kan man göra om bolånekalkylen inte går ihop?

Så sammanfattningsvis: Vad man kan göra om bolånekalkylen, eller Kvar-Att-Leva-På-kalkylen inte går ihop? Parametrarna är som sagt enligt följande:

Kvar Att Leva På = Inkomst – Schablon för levnadskostnader – Driftkostnader – Amorteringar – Räntor

Levnadskostnaderna går inte att göra så mycket åt, ej heller driftkostnader eftersom dessa är schabloner som banken använder. Amortering går att påverka på så sätt att om man ligger nära en gräns för att få sänkt amortering kan man försöka göra en extrainsättning för att komma under gränsen. 50% och 70% är gränserna för 1% respektive 2% amortering.

Banken använder sig som sagt av kalkylräntor och inte den faktiska boräntan man får betala för sitt bolån. Därmed går det inte att påverka räntan i kalkylen utan får acceptera en betydligt högre ränta på pappret än i verkligheten. Dock finns det en möjlighet att välja en bank med så låg kalkylränta som möjligt, vilket ger direkt effekt på KALPen.

Den sista parametern inkomst är den som det i vissa fall går att påverka i bankens kalkyl. Flera banker vi har pratat med räknar dock inte in något annat än inkomst av tjänst- Här gäller det alltså att kontakta flera olika banker och se vad de har för policy.